Dom dwulokalowy, potocznie zwany bliźniakiem, to świetne rozwiązanie dla wszystkich, którzy chcieliby korzystać z zalet mieszkania w domu wolnostojącym, jednak na przeszkodzie realizacji tych planów stoją względy ekonomiczne. Ograniczone możliwości finansowe często okazują się z kolei wystarczające, aby zdecydować się na dom typu bliźniak. Z takiej opcji korzystają zarówno większe rodziny oraz dobrzy znajomi, którzy cieszą się na myśl „wspólnego” zamieszkania, ale najczęściej nabywca nie ma wpływu na to, kto zajmie drugą część i zostanie jego sąsiadem. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o zakupie połówki domu warto zwrócić uwagę na kilka istotnych spraw. W niniejszym artykule przybliżamy parę zagadnień, jakie powinny zainteresować osoby rozważające kupno domu typu bliźniak.
Na co zwrócić uwagę w pierwszej kolejności?
Jedną z ważniejszych kwestii przed zakupem połówki domu jest to, czy z chwilą zakupu nabywca zyskuje też prawo własności do działki, której granicę wytycza linia wspólnej ściany budynku. Okazuje się, że wcale nie jest to takie oczywiste, ponieważ deweloper może również sprzedawać lokal mieszkalny. W takim wypadku przedmiotem sprzedaży jest połowa domu z niezależnym wejściem, jednak działka, ogród, dach, elewacja albo miejsca postojowe będą stanowiły już część wspólną. W tego rodzaju sytuacji należy zorientować się – jeśli zostało to określone – który z właścicieli ma prawo wyłącznego korzystania z niektórych terenów w obrębie wspólnych stref, co powinno być ujawnione w dziale III księgi wieczystej nieruchomości.
Dom czy lokal – dlaczego to takie ważne?
Jeśli chodzi o bliźniaka, nabywca jego części może mieć do czynienia z dwoma diametralnie innymi rozwiązaniami prawnymi. Jeśli mowa jest o odrębnej własności gruntu przynależnej do każdej połówki bliźniaka, należy przez to rozumieć, że obie części domu leżą na niezależnych działkach. Granicę pomiędzy nimi wyznacza przedłużenie ściany rozgraniczającej budynek typu bliźniak. W tym wypadku każdy z właścicieli może samodzielnie decydować o swojej połówce nieruchomości, np. dokonywać remontów czy przeobrażeń części budynku bez potrzeby konsultowania tego z posiadaczem drugiej połówki bliźniaka z odrębną działką. Wadą takiego rozwiązania może być jednak to, iż obie połówki budynku z czasem mogą się od siebie znacząco różnić, m.in. ze względu na inny gust estetyczny, inny termin odnawiania elewacji czy zakres ingerencji.
W przypadku drugiego rozwiązania kupujący nabywa na własność od dewelopera wyłącznie lokal znajdujący się w budynku (taki sam wariant jest charakterystyczny dla mieszkań w blokach wielorodzinnych). Każda połówka bliźniaka stanowi w tym wypadku osobny lokal, jednak cała nieruchomość ma jeszcze tzw. części wspólne, których współwłaścicielami są osoby, do których należą wyodrębnione w bliźniaku lokale.
Co stanowi części wspólne?
Warto pamiętać, że koncepcję podziału nieruchomości może ustalić sam deweloper, który na etapie budowy decyduje, czy dana nieruchomość zostanie podzielona na niezależne domy z przynależnymi działkami, czy powstaną lokale z częściami wspólnymi. W zależności od projektu częścią wspólną może być np. działka, ogród, elewacje, dach, poddasze, miejsce postojowe i wszystko inne, co leży w obszarze działki, lecz nie mieści się w granicach wyodrębnionego w budynku lokalu.
Teoretycznie późniejsza zmiana koncepcji jest możliwa, ale w praktyce mogą ją ograniczać rozwiązania techniczne budynku typu bliźniak albo zwyczajny brak porozumienia między sąsiadami. Ciekawym pomysłem może być też zawarcie pomiędzy właścicielami lokali umowy quoad usum, czyli umowy o podziale nieruchomości do korzystania. Taki rodzaj umowy umożliwia wyodrębnienie współwłaścicielowi części nieruchomości, jaka będzie do jego wyłącznego użytku.